Продажа и покупка квартиры в Германии

Kanzlei für Immobilienrecht Hessen специализируется на юридическом сопровождении сделок по продаже и покупке квартир в Германии, разделённых по § 8 WEG.
Покупка или продажа квартиры в Германии, особенно в многоквартирных домах, уже разделённых по § 8 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz), требует точного понимания всех юридических нюансов. Каждый объект недвижимости после раздела становится самостоятельным объектом права — с отдельным Grundbuch (ипотечным листом) и долей в общем имуществе. Ошибка в договоре или неверно оформленные документы могут привести к значительным финансовым потерям.

Наша Kanzlei für Immobilienrecht Hessen специализируется на юридическом сопровождении сделок по продаже и покупке квартир в Германии, разделённых по § 8 WEG. Мы предоставляем консультации на русском языке для продавцов, покупателей и инвесторов, помогая избежать ошибок и правовых рисков при заключении нотариальных договоров.
Юридическая практика по недвижимости

Составление договора купли - продажи квартир в соответствии с § 8 WEG

Всё о продаже в соответствии с § 8 WEG: глобальная продажа инвесторам или индивидуальная продажа отдельным покупателям. Составление юридически надежных договоров в Германии: Гисен, Вецлар, Марбург и окрестности.

Наша Kanzlei für Immobilienrecht Hessen оказывает профессиональное юридическое сопровождение на русском языке для покупателей, продавцов и инвесторов. Мы помогаем понять структуру сделки, провести проверку нотариального договора купли-продажи, устава дома (Teilungserklärung) и документов управляющей компании. Благодаря опыту в сфере немецкого недвижимого и WEG-права, адвокаты Barandt обеспечивают безопасность и прозрачность каждой сделки.

Мы консультируем клиентов по всей Германии, включая Франкфурт, Гиссен, Ветцлар, Марбург, Лимбург, Дармштадт и Бад-Фильбель. Особое внимание уделяется возможным рискам: скрытым долгам, задолженностям по Hausgeld, ограничениям в пользовании, конфликтам между совладельцами (WEG) и ошибкам в Teilungserklärung.

Юридическая проверка документов перед покупкой или продажей квартиры — это надёжный способ защитить свои интересы, избежать непредвиденных расходов и оформить сделку в полном соответствии с немецким законодательством. Мы объясним каждую деталь договора простыми словами и поможем принять правильное решение,
Продажа жилого комплекса, разделенного в соответствии с § 8 WEG
При продаже жилого комплекса, уже разделенного в соответствии с § 8 Закона о праве собственности на квартиры (WEG), решающее значение имеет тщательная проработка договорных условий.
Согласно декларации о разделе (Teilungserklärung) каждая квартира является отдельной собственностью с собственным листом в земельной книге и долей совместной собственности (например, крыша, лестничная клетка, отопление, наружные сооружения).
  • На практике такие объекты недвижимости часто встречаются в таких городах, как Гисен, Вецлар, Лимбург, Марбург или Бад-Вильбель, где многие многоквартирные дома были преобразованы в кондоминиумы. Такое юридическое разделение позволяет применять различные стратегии продажи в зависимости от целей и рыночной ситуации.
  • Разграничение между частной и общей собственностью при покупке квартиры по-прежнему имеет решающее значение для определения того, кто несет ответственность за ремонтные работы в здании, то есть кто должен их заказывать, если это необходимо.
  • Для распределения затрат на ремонтные работы в здании после приобретения квартиры решающим фактором может стать этот вопрос о распределении прав собственности.

Что означает § 8 WEG и почему это важно для продавцов и покупателей

§ 8 WEG регулирует раздел объекта недвижимости на самостоятельные единицы — квартиры (Wohnungseigentum).

Это значит, что каждая квартира имеет собственное Grundbuchblatt (ипотечный лист) и долю в общем имуществе дома (Gemeinschaftseigentum).

К общему имуществу относятся:

  • фасад, крыша, лестничные клетки, отопительная система;
  • подземный паркинг, лифты, чердаки и технические помещения.

Однако существует множество вопросов, связанных с разграничением частной и общей собственности, которые являются проблематичными и зачастую сложными с юридической точки зрения. Например, напольное покрытие (Bodenbelag) в квартире, стяжка пола (Estrich) или паркет. Подробнее читайте ниже.

Как проходит продажа квартиры в доме, разделённом по § 8 WEG

В зависимости от ситуации возможно два сценария:

  1. Продажа всей недвижимости одному инвестору (Globalverkauf). В этом случае продавец передаёт все квартиры и общие доли одному покупателю. Такой вариант проще и быстрее, но требует тщательной проверки договора на предмет правильности описания объектов, Grundbuch-записей и WEG-документов.
  2. Продажа отдельных квартир разным покупателям (Einzelverkauf). При отдельной продаже необходимо учитывать интересы каждого покупателя, условия раздела имущества и обязательства по общим частям здания.
  3. Также важно проверить, не установлены ли ограничения в Teilungserklärung (уставе дома) или решения WEG-собраний, которые могут повлиять на использование квартиры.

Проверка нотариального договора и Teilungserklärung

Перед подписанием нотариального договора (Kaufvertrag) адвокат проверяет:

  • корректность всех пунктов договора (предмет сделки, цена, сроки передачи);
  • наличие скрытых долгов, залогов или Grundschuld;
  • соответствие Teilungserklärung и Gemeinschaftsordnung реальному состоянию дома;
  • решения собраний собственников (Eigentümerversammlung);

Совет: нотариус не представляет ваши интересы, он лишь удостоверяет сделку. Поэтому предварительная проверка адвокатом - обязательный шаг для защиты прав покупателя или продавца.

Юридическое сопровождение сделки

Мы предлагаем полное юридическое сопровождение на русском языке, включая:

  • консультацию по структуре сделки и проверку всех документов;
  • взаимодействие с нотариусом и перевод основных положений договора;
  • согласование корректировок перед подписанием;
  • правовую оценку Teilungserklärung и решений WEG;
  • помощь при оформлении финансирования и передаче права собственности.

Наши адвокаты Kanzlei Barandt Frankfurt a.M. / Taunus сопровождают сделки по всей Германии, включая Франкфурт, Гиссен, Ветцлар, Лимбург, Марбург, Дармштадт и Бад-Фильбель.


Без профессиональной проверки покупатель может столкнуться с проблемами:

  • задолженность по Hausgeld (платежам WEG);
  • судебные споры между совладельцами дома;
  • ограничения в использовании квартиры (например, запрет на сдачу в аренду);
  • предстоящие капитальные ремонты и скрытые расходы.

Основные риски при покупке квартиры по § 8 WEG

Юридическая проверка перед подписанием договора позволяет избежать рисков и гарантирует прозрачность сделки.
Подробнее здесь
Правовое разграничение собственности на стяжку (Estrich) и покрытие пола (Bodenbelag)

Разграничение между общим имуществом (Gemeinschaftseigentum) и индивидуальной собственностью (Sondereigentum) в отношении стяжки пола и напольного покрытия определяется их функцией и конструктивной ролью в здании.

  • Стяжка пола и звукоизоляционный слой являются общим имуществом (Gemeinschaftseigentum).
  • Напольное покрытие внутри квартиры относится к индивидуальной собственности (Sondereigentum).
Стяжка пола (Estrich) служит, как правило, для создания ровного и прочного основания под напольное покрытие. Кроме того, она может выполнять функцию, обеспечивающую непосредственную пригодность помещения для использования, например, обеспечивать тепло- и звукоизоляцию.

В современных жилых домах стяжку, как правило, не укладывают прямо на бетонное перекрытие, а выполняют в виде «плавающей стяжки», расположенной на слое изоляционных плит (тепло- и звукоизоляция). Такая конструкция предотвращает передачу шума и тепла через строительные элементы.

Согласно преобладающей точке зрения в немецкой судебной практике и юридической литературе, стяжка пола и слой звукоизоляции относятся к общему имуществу (Gemeinschaftseigentum). Это объясняется тем, что любые изменения или ремонт стяжки могут влиять на уровень шумоизоляции и конструктивную целостность здания, затрагивая, таким образом, права других собственников помещений (в соответствии с § 5 абз. 2 WEG).

Однако существует и другая позиция.

Некоторые юристы считают, что «плавающая стяжка» по сути является первым слоем напольного покрытия, а значит, должна рассматриваться как часть индивидуальной собственности владельца квартиры. Поскольку напольное покрытие (например, паркет, ламинат или ковролин) обычно относится к индивидуальной собственности (Sondereigentum), логично считать, что и стяжка, не выполняющая общих функций, может быть включена в состав Sondereigentum.
вы планируете покупку или продажу квартиры в Германии, обратитесь за консультацией
Наши офисы Франкфурт и Таунус (Кёнигштайн)
Контакт

Тел. +49 6109 7688627

Электронная почта:

info (at) barandt.de

Königstein im Taunus Office:

Адрес:

Wiesbadener Strasse 31

61462 Königstein im Taunus

Frankfurt am Main Office

Адрес:

An den Pappen 14

60388 Frankfurt am Main