Immobilienrecht · Räumung & Nutzungsentschädigung
Schwerpunkt — Räumung & Nutzungsentschädigung
Räumung & Nutzungsentschädigung — wenn der Mieter nicht auszieht.
Bleibt ein Mieter trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung oder zahlt nicht mehr, zählt jede Woche — jeder Monat ohne Mietzahlung ist ein direkter Verlust. Wir setzen Ihre Ansprüche im Rhein-Main-Gebiet konsequent durch: von der rechtssicheren Kündigung über die Räumungsklage bis zur Zwangsvollstreckung — und sichern parallel die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.
DreisprachigBeratung auf Deutsch, Russisch und Englisch.
Vor OrtBüros in Königstein im Taunus und Frankfurt am Main.
DurchsetzungsstarkGerichtliche Vertretung bis zum OLG Frankfurt.
Vorgehen
Der Weg zur Räumung — Schritt für Schritt.
Von der gerichtsfesten Kündigung bis zur Zwangsräumung — und parallel die Nutzungsentschädigung gesichert.
Rechtssichere Kündigung
Der häufigste Fehler liegt schon hier. Eine formal angreifbare Kündigung kostet Monate — wir formulieren sie gerichtsfest.
Räumungsklage
Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, erheben wir Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht und beantragen zugleich die Nutzungsentschädigung.
Zwangsvollstreckung
Aus dem Räumungstitel betreiben wir die Zwangsräumung — auf Wunsch als kostengünstigere „Berliner Räumung“ (§ 885a ZPO).
Räumungsverfügung & Eilverfahren
Bei Gefahr für die Substanz oder unberechtigten Dritten in der Wohnung kommt eine Räumung im einstweiligen Rechtsschutz nach § 940a ZPO in Betracht.
Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB)
Vereinbarte oder — falls höher — ortsübliche Miete für die gesamte Dauer der Vorenthaltung. Gerade in nachgefragten Lagen ein erheblicher Betrag.
§ 546a BGB
Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.
Behält der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung. Nach § 546a BGB kann der Vermieter die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen — je nachdem, welcher Betrag höher ist. Gerade in nachgefragten Lagen wie Frankfurt oder Königstein kann die ortsübliche Miete deutlich über der Altmiete liegen.
Fallbeispiel
Vorenthaltung — der entscheidende Punkt.
Sachverhalt
Der Mieter hat das Mietverhältnis gekündigt und vor bzw. mit Ablauf der Kündigungsfrist einen Termin zur Übergabe der Wohnungsschlüssel angeboten. Der Vermieter hat den Schlüsselübergabetermin ignoriert und keinen Alternativtermin vorgeschlagen. Nun macht der Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete (1.500 €) gemäß § 546a BGB geltend.
Anspruchsgrundlage und Prüfungsmaßstab
Maßgeblich ist § 546a Abs. 1 BGB: Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen. Voraussetzungen des Anspruchs sind:
- wirksame Beendigung des Mietverhältnisses,
- Nichtrückgabe der Mietsache,
- Vorenthaltung der Mietsache — Nichtrückgabe gegen den Willen des Vermieters.
Vorenthaltung der Mietsache
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liegt ein Vorenthalten nur vor, wenn das Unterbleiben der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Verhindert oder verzögert der Vermieter die Rückgabe selbst, fehlt es begrifflich an einer Vorenthaltung.
Genau so liegt der Fall: Der Mieter hat einen Übergabetermin angeboten; der Vermieter hat diesen ignoriert und keinen Alternativtermin vorgeschlagen. Die unterbliebene Schlüsselübergabe entspricht damit gerade nicht dem Willen des Vermieters — sie wird von ihm vereitelt. Eine Vorenthaltung gegen den Willen des Vermieters ist denklogisch ausgeschlossen, wenn dieser die angebotene Rückgabe nicht annimmt.
Zwischenergebnis: Die für § 546a BGB erforderliche Vorenthaltung liegt nicht vor.
Rechtsprechung
Entscheidungen, die Sie kennen sollten.
BGH, Urt. v. 12.07.2017 — VIII ZR 214/16
Kein Vorenthalten ohne Rückerlangungswillen
Der Mieter enthält die Mietsache nur vor, wenn er sie nicht zurückgibt und dies dem Willen des Vermieters widerspricht. Am Rückerlangungswillen fehlt es etwa, wenn der Vermieter — trotz Kündigung des Mieters — von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht. Dann besteht nur ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch, der voraussetzt, dass der Mieter die Wohnung auch genutzt hat.
BGH, Urt. v. 08.04.2009 — VIII ZR 231/07
Risiko des vorgetäuschten Eigenbedarfs
Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um einen Mieter loszuwerden, riskiert erhebliche Schadensersatzforderungen — Umzugs-, Makler- und Mietdifferenzkosten. Eine Räumung muss daher auf einem echten, tragfähigen Kündigungsgrund beruhen.
BGH, Urt. v. 10.06.2015 — VIII ZR 99/14
Aufhebungsvertrag schließt Schadensersatz nicht aus
Auch ein Mietaufhebungsvertrag oder Räumungsvergleich schließt den Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf nicht automatisch aus. Lassen Sie die Kündigung vorher prüfen.
§ 546a BGB
Höhe der Nutzungsentschädigung
Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder — falls höher — der ortsüblichen Miete für die gesamte Dauer der Vorenthaltung.
Kontakt
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