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Ratgeber — Immobilienrecht

Immobilienrecht in Deutschland: worauf es beim Kauf, bei der WEG und bei der Finanzierung ankommt

Das deutsche Immobilienrecht verbindet Kaufvertragsrecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG), Grundbuch- und Steuerrecht. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus im Rhein-Main-Gebiet erwirbt, sollte die zentralen Weichenstellungen kennen, bevor der Notarvertrag unterschrieben wird. Die folgenden Abschnitte fassen die wichtigsten Themen zusammen und verlinken auf unsere vertiefenden Seiten.

Immobilienkaufvertrag — Prüfung vor der Beurkundung

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Der Notar bleibt dabei neutral und prüft nicht, ob die Konditionen für Sie vorteilhaft sind — er beurkundet lediglich rechtssicher. Entscheidend sind Haftungs- und Gewährleistungsregeln, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und Besitzübergang sowie Rücktritts- und Vertragsstrafenklauseln. Wir prüfen den Entwurf, bevor Sie unterschreiben, und verhandeln Schutzklauseln nach. Mehr dazu auf unserer Seite zu Immobilienkaufverträgen.

Wohnungseigentum & WEG

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Maßgeblich sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Hier verbergen sich die häufigsten Risiken: beschlossene oder geplante Sonderumlagen, Sanierungsstau, Höhe der Instandhaltungsrücklage und Konflikte in der Gemeinschaft. Diese Pflichten gehen nach dem Kauf auf Sie über. Wir analysieren die WEG-Unterlagen vor dem Notartermin — siehe Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung (WEG) und die Begriffe des Wohnungseigentums.

Grundschuld & Finanzierung

Wird der Kauf finanziert, verlangt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit, die im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen wird. Kaufvertrag, Finanzierungsbestätigung und Grundschuldbestellung müssen zeitlich und inhaltlich zusammenpassen, damit die Kaufpreiszahlung erst bei gesicherter Eigentumsverschaffung fällig wird. Wir achten auf eine saubere Verzahnung von Belastungsvollmacht, Finanzierungsgrundschuld und Fälligkeitsvoraussetzungen, damit Sie nicht zahlen, bevor Ihre Rechte gesichert sind.

Notartermin & Grundbuch

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen und beurkundet. Anschließend sorgt der Notar für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten, holt die erforderlichen Genehmigungen und Löschungsunterlagen ein und veranlasst nach Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wir bereiten Sie auf den Termin vor und kontrollieren, dass der beurkundete Vertrag den ausgehandelten Absprachen entspricht.

Vollmacht & Vertretung beim Kauf

Nicht immer ist jeder Beteiligte selbst beim Notar — oft handelt ein Bevollmächtigter, etwa für Käufer im Ausland oder für eine Gesellschaft. Damit das Geschäft ins Grundbuch kommt, muss die Vollmacht in Form (mindestens notarielle Beglaubigung, § 29 GBO) und Umfang stimmen; eine Kopie oder ein Scan genügt nicht. Fehlt eine ausreichende Vollmacht, hilft die Nachgenehmigung (§§ 177 ff. BGB). Worauf es dabei ankommt, lesen Sie in unserem Beitrag Vollmacht beim Immobilienkauf: Form, Umfang und Nachgenehmigung.

Grunderwerbsteuer & Nebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Erwerbsnebenkosten an: die Grunderwerbsteuer (in Hessen derzeit 6 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 1,5–2 %) sowie ggf. Maklercourtage. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt. Wir berechnen die Gesamtkosten für Ihr konkretes Objekt im Voraus.

Due Diligence vor dem Kauf

Vor jeder Kaufentscheidung steht die rechtliche Prüfung: aktueller Grundbuchauszug (Lasten, Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrechte), Teilungserklärung und WEG-Protokolle, Baulastenverzeichnis, Energieausweis sowie bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“). Auch mietrechtliche Fragen wie Eigenbedarf oder Räumung gehören dazu — mehr auf unserer Seite zum Mietrecht in Frankfurt und Königstein. So erkennen Sie Risiken, bevor Sie sich binden.

Vertiefende Beiträge zu Grunderwerbsteuer, Notarkosten, WEG-Unterlagen und dem Ablauf des Kaufs finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienrecht.

Beratung auf Deutsch, Russisch und Englisch. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch in Frankfurt am Main oder Königstein im Taunus.