Welche Form braucht die Vollmacht?
Soll ein Rechtsgeschäft ins Grundbuch eingetragen werden, genügt keine einfache Unterschrift unter die Vollmacht. Verlangt ist mindestens die notarielle Beglaubigung der Unterschrift (§ 29 GBO). Eine privatschriftliche Vollmacht reicht für den grundbuchlichen Vollzug nicht aus, selbst wenn sie im Verhältnis der Parteien wirksam ist.
Strenger ist es bei einer unwiderruflichen Vollmacht: Sie muss vollständig notariell beurkundet werden — so, als wäre es schon der Grundstücksvertrag selbst (analog § 311b BGB). Das gilt auch, wenn eine Vollmacht zwar „widerruflich“ heißt, tatsächlich aber bereits eine feste Bindung an die Grundstücksübertragung schafft.
Wie weit reicht die Vollmacht? (Der Umfang)
Jeder einzelne Teil des beurkundeten Geschäfts muss vom Umfang der Vollmacht zweifelsfrei gedeckt sein. Allgemein klingende Vollmachten erlauben dabei oft weniger, als man annimmt: Eine reine Verkaufsvollmacht deckt nicht automatisch die Belastung des Grundstücks (etwa die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld), und eine Vollmacht zur „Vermögensverwaltung“ berechtigt nicht ohne Weiteres zur Veräußerung eines Grundstücks.
Bleibt der Wortlaut unklar oder ist er wegen verwirrender Formulierung nicht eindeutig zu ermitteln, gilt der geringere Umfang. Im Zweifel darf der Bevollmächtigte also weniger, nicht mehr. Wir prüfen deshalb vor dem Termin, ob die vorgelegte Vollmacht das konkrete Geschäft wirklich trägt.
Geschäft mit sich selbst (§ 181 BGB)
Häufig steht der Bevollmächtigte auf beiden Seiten des Geschäfts — etwa bei der Auflassung (§ 925 BGB), die wegen der erforderlichen gleichzeitigen Anwesenheit nicht in Angebot und Annahme aufgeteilt werden kann. Ein solches „Insichgeschäft“ ist grundsätzlich verboten (§ 181 BGB). Damit der Vertreter dennoch für beide Seiten handeln darf, muss die Vollmacht ihn ausdrücklich von den Beschränkungen des § 181 BGB befreien.
Bei Gesellschaften muss diese Befreiung vom zuständigen Organ ausgesprochen werden. Fehlt sie, ist die Erklärung unwirksam — ein Fehler, der einen Notartermin scheitern lassen kann.
Nachweis: Original statt Scan (§ 172 BGB)
Der Vertreter muss den Bestand der Vollmacht nachweisen. Dafür gilt eine klare Regel: Vorzulegen ist die Urschrift der unterschriftsbeglaubigten Vollmacht oder eine auf seinen Namen lautende Ausfertigung der notariellen Urkunde. Nur das löst die Rechtsscheinwirkung der §§ 171, 172 BGB gegenüber dem Vertragspartner und dem Grundbuchamt aus.
Legt der Bevollmächtigte hingegen nur einen Scan-Ausdruck, eine einfache oder beglaubigte Abschrift vor, genügt das nicht. Er wird dann wie ein Vertreter ohne Vollmacht behandelt und muss die richtige Urkunde nachreichen — oder das Geschäft muss nachträglich genehmigt werden.
Handeln ohne Vollmacht — die Nachgenehmigung
Fehlt eine wirksame oder ausreichende Vollmacht, kann trotzdem gehandelt werden: als vollmachtloser Vertreter (§§ 177 ff. BGB). Der Vertrag ist bis zur Genehmigung des Vertretenen „schwebend unwirksam“ — er gilt noch nicht, ist aber auch nicht endgültig gescheitert. Wird genehmigt, wird der Vertrag rückwirkend ab dem Beurkundungstag gültig (§ 184 BGB).
Die Genehmigung bedarf für das Grundbuch der notariellen Beglaubigung (§ 29 GBO). Wird sie endgültig verweigert oder läuft eine gesetzte Frist (§ 177 Abs. 2 BGB) ab, kann der vollmachtlose Vertreter selbst haften (§ 179 BGB), sofern der andere Teil den Mangel der Vertretungsmacht nicht kannte. Wir strukturieren solche Konstellationen so, dass Fristen, Zugang der Genehmigung und Haftungsrisiken von Anfang an geklärt sind.