Immobilienrecht — Verkauf aus dem Ausland
Nº 06 · MMXXVIIhre deutsche Immobilie aus dem Ausland verkaufen — schlüsselfertig.
Sie leben in den USA, in Russland, Israel, Dubai oder anderswo und besitzen eine Wohnung, ein Haus oder eine geerbte Immobilie in Deutschland? Wir übernehmen den kompletten Verkauf aus der Ferne: Grundbuch und Erbschein klären, den passenden Makler steuern, den Notar per Vollmacht begleiten und Kaufpreis samt Steuer sauber ins Ausland überführen. Auf Deutsch, Englisch und Russisch.
Aus der FerneVerkauf komplett online begleitet — ohne Reise nach Deutschland.
DE · EN · RUKommunikation und Vertragsprüfung dreisprachig, ohne Bedeutungsverlust.
SchlüsselfertigVon der Eigentumsklärung bis zum Geldeingang aus einer Hand.
Wer verkauft aus dem Ausland
Vier Situationen, ein Ziel: sicher und ohne Anreise verkaufen.
Der Verkäufer sitzt im Ausland, die Immobilie steht in Deutschland — genau diese Distanz lösen wir auf.
Geerbte Immobilie, Wohnsitz USA, Russland oder Israel
Situation: Sie haben eine deutsche Immobilie geerbt, waren aber nie oder kaum in Deutschland.
Schmerz: Grundbuch-Umschreibung, Erbschein oder europäisches Nachlasszeugnis, Erbengemeinschaft — ein riesiger, fremder Apparat. Wir führen Sie hindurch und machen die Immobilie erst verkaufsfähig, dann verkaufen wir sie.
Weggezogen, die alte Wohnung in Deutschland steht leer
Situation: Sie sind ins Ausland gezogen, die frühere Wohnung bindet nur noch Kosten.
Schmerz: Verwalten aus der Ferne nervt — aber wie verkauft man remote seriös? Wir übernehmen Steuerung, Termine und Beurkundung per Vollmacht, damit kein Rückflug nötig ist.
Kapitalanleger will raus — Cash statt Klumpenrisiko
Situation: Investor aus Russland, den Golfstaaten oder Asien möchte die deutsche Immobilie liquidieren.
Schmerz: Geldtransfer über Grenzen, Steuer und Compliance, blinde Makler-Auswahl. Wir prüfen Spekulationsfrist und Doppelbesteuerung und wickeln die Auszahlung KYC/AML-konform ab.
Verstreute Familie, eine Immobilie in Deutschland
Situation: Miteigentümer oder Erben leben in verschiedenen Ländern und müssen sich einigen.
Schmerz: Koordination über Grenzen und Zeitzonen, unterschiedliche Interessen. Wir bündeln die Kommunikation, moderieren die Auseinandersetzung und führen den Verkauf zu einem Abschluss.
Leistungen — schlüsselfertig
Verkaufen Sie Ihre deutsche Immobilie aus dem Ausland — vier Schritte, eine Hand.
Sie müssen nicht raten und nicht anreisen. Wir übernehmen jeden Schritt und halten Sie in Ihrer Sprache auf dem Laufenden.
Grundbuch & Erbschein klären
Wir prüfen den Grundbuchstand, sorgen für die Grundbuchberichtigung und klären das Eigentum: Erbschein oder europäisches Nachlasszeugnis, Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, Löschung von Alt-Belastungen. Erst wenn das Eigentum sauber ist, ist die Immobilie verkaufsfähig.
Makler steuern — wir wählen, Sie müssen nicht raten
Aus der Ferne den richtigen Makler zu finden, ist Glückssache. Wir wählen und beauftragen einen geeigneten Makler vor Ort, verhandeln Provision und Auftragsbedingungen und behalten Vermarktung, Exposé und Kaufinteressenten in Ihrem Interesse im Griff.
Notar aus der Ferne — Verkauf per Vollmacht
Der Verkauf bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Sie müssen dafür nicht nach Deutschland fliegen: Wir organisieren die Beurkundung über eine notarielle Vollmacht oder die deutsche Botschaft, prüfen den Vertragsentwurf und sichern Fälligkeit und Übergabe zu Ihren Gunsten ab.
Geldtransfer & Steuer sauber ins Ausland
Wir begleiten die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto oder direkt, achten auf KYC/AML-Compliance der Bank und den Herkunfts- bzw. Verwendungsnachweis. Vor dem Verkauf klären wir Spekulationssteuer (§ 23 EStG), Freistellungen und das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen — damit der Erlös rechtssicher bei Ihnen ankommt.
Regionen
Verkäufer, die wir aus dem Ausland betreuen.
Russischsprachige Mandanten begleiten wir zusätzlich auf einer eigenen Seite mit regionalem Fokus.
USA & Kanada
Erben mit US-Wohnsitz: Nachlasszeugnis, Grundbuchberichtigung und Verkauf ohne Anreise — koordiniert über die Zeitzonen.
Russland & GUS
Investoren-Exit und geerbte Objekte — inklusive Compliance und Geldtransfer. Seite auf Russisch →
VAE & Golfstaaten
Dubai, Abu Dhabi und Umgebung: schnelle, cash-orientierte Verkäufe mit sauberer Steuer- und Transferstruktur.
Israel & übriges Ausland
Nachlassimmobilien und Zweitobjekte — dreisprachige Begleitung von der Klärung bis zum Geldeingang.
Ratgeber — Verkauf aus dem Ausland
Immobilie in Deutschland aus dem Ausland verkaufen: Ablauf, Vendor's Due Diligence und Steuern
Wer aus dem Ausland eine deutsche Immobilie verkauft, steht vor der gleichen Distanz wie ein Auslandskäufer — nur umgekehrt: fremdes Rechtssystem, kein direkter Zugriff auf Behörden und Unterlagen, Geld und Vertrauen müssen über die Grenze. Die folgenden Abschnitte erklären, wie wir den Verkauf schlüsselfertig abwickeln — von der Eigentumsklärung über die Aufbereitung der Immobilie bis zur Auszahlung.
Eigentum zuerst klären: Grundbuch, Erbschein und Erbengemeinschaft
Verkaufen kann nur, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Bei geerbten Immobilien fehlt dieser Eintrag zunächst: Erforderlich sind ein Erbschein oder ein europäisches Nachlasszeugnis und die anschließende Grundbuchberichtigung. Gehört die Immobilie mehreren Erben, muss die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt oder zumindest ein gemeinsamer Verkaufswille hergestellt werden. Wir übernehmen diese Schritte, bevor überhaupt vermarktet wird — sonst platzt der Verkauf beim Notar. Für Erbfälle mit Auslandsbezug arbeiten wir eng mit der auf deutsch-amerikanisches Erbrecht spezialisierten Kanzlei us-nachlass.de zusammen.
Vendor's Due Diligence — die Immobilie verkaufsfähig machen
Beim Immobilienkauf ist die Prüfung des Objekts (Due Diligence, „gebotene Sorgfalt“) traditionell Sache des Käufers, weil die Mängelrechte des Käufers bei Bestandsimmobilien im Vertrag typischerweise weitgehend ausgeschlossen werden (Grundsatz caveat emptor). Zunehmend wichtig ist jedoch die Vendor's Due Diligence — die Aufbereitung der Immobilie für den Verkauf durch den Verkäufer selbst. Sie beseitigt erkannte Schwachstellen vorab, verkürzt die Verhandlung und schafft Vertrauen: Wenn die prüfenden Rechtsberater in Gestalt eines Reliance Letter auch gegenüber dem Käufer für ihr Ergebnis einstehen, sinkt dessen Risiko — und Ihr Verkaufspreis steigt. Aus Verkäufersicht heißt das: die Informationsasymmetrie zu Ihren Gunsten auflösen, statt sie im Nachhinein als Haftung zurückzubekommen.
Konkret prüfen und ordnen wir vor dem Verkauf unter anderem:
- öffentlich-rechtliche Bestandsaufnahme: Bauplanungs-, Sanierungs-, Milieuschutz-, Denkmalschutz-, Brandschutz- und Bauordnungsrecht;
- die technischen Anlagen samt Energieausweis und Begleitpapieren;
- Dauerschuldverhältnisse wie Wartungs- und Hausmeisterverträge;
- die Flächenberechnung in Haupt- und Nebenflächen;
- die nach § 95 VVG übergehenden Sachversicherungen (versicherte Risiken, Bedingungen, Neuwert/Zeitwert);
- das Nebenkostenmanagement und die steuerrechtliche Einordnung, insbesondere zur Umsatzsteuer;
- bei vermieteten Objekten die mietrechtliche Due Diligence: Miethöhen, Wertsicherung, Laufzeit, Optionsrechte, Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturklauseln, Wahrung der Schriftform (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“);
- die den Grundbucheintragungen zugrunde liegenden Bewilligungen — Dienstbarkeiten, Reallasten — sowie Erbbaurechtsverträge, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei WEG-Objekten.
Makler steuern statt raten
Aus dem Ausland den passenden Makler zu beurteilen, ist kaum möglich. Wir wählen und beauftragen einen geeigneten Makler vor Ort, verhandeln Provision und Alleinauftrag, prüfen Exposé und Vermarktungsstrategie und halten die Fäden in der Hand. So bleibt der Verkauf in Ihrem Interesse gesteuert — nicht im Interesse des Erstbesten, der sich meldet. Grundlagen zur Vertragsseite finden Sie unter Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung (WEG).
Notartermin und Verkauf per Vollmacht
Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Als Verkäufer im Ausland müssen Sie dafür nicht persönlich erscheinen: Die Beurkundung kann über eine notarielle Vollmacht (mindestens notariell beglaubigt, § 29 GBO) oder über die deutsche Botschaft in Ihrem Wohnsitzland erfolgen; fehlt eine ausreichende Vollmacht, hilft die Nachgenehmigung (§§ 177 ff. BGB). Wir prüfen den Vertragsentwurf, sichern Fälligkeit, Übergabe und Auflassungsvormerkung ab und bereiten die Vollmacht formgerecht vor. Details zur Form lesen Sie im Beitrag Vollmacht beim Immobilienkauf.
Kaufpreis, Geldtransfer und Steuer ins Ausland
Die Kaufpreiszahlung läuft in der Regel über ein Notaranderkonto oder direkt gegen Auflassungsvormerkung. Für im Ausland Ansässige achten wir besonders auf die KYC/AML-Compliance der Bank und den nötigen Nachweis. Steuerlich entscheidend ist die Spekulationsfrist: Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft und nicht selbst genutzt, kann der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Wir prüfen Frist, mögliche Freistellung, das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen und die Auszahlung ins Ausland, damit der Erlös rechtssicher bei Ihnen ankommt. Zur Kostenseite eines deutschen Immobiliengeschäfts siehe Immobilienrecht — Überblick.
Beratung auf Deutsch, Russisch und Englisch. Schildern Sie uns Ihr Objekt und Ihre Situation — wir sagen Ihnen im unverbindlichen Erstgespräch, welche Schritte für Ihren Verkauf aus dem Ausland nötig sind.
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