Недвижимость — продажа из-за границы
Nº 06 · MMXXVIПродать недвижимость в Германии из-за границы — «под ключ».
Вы живёте в России, ОАЭ, Израиле, Казахстане или США и владеете квартирой, домом или унаследованной недвижимостью в Германии? Мы берём на себя всю продажу удалённо: оформляем Grundbuch и наследство (Erbschein), подбираем и контролируем маклера, ведём нотариуса по доверенности и переводим деньги вместе с налогами за границу — чисто и без приезда. На русском, немецком и английском.
УдалённоПолное сопровождение онлайн — без поездки в Германию.
RU · DE · ENОбщение и проверка договора на трёх языках, без потери смысла.
«Под ключ»От оформления собственности до поступления денег — в одних руках.
Кто продаёт из-за границы
Четыре ситуации — одна цель: продать надёжно и без приезда.
Собственник за рубежом, недвижимость в Германии — именно это расстояние мы и убираем.
Унаследованная недвижимость, а вы живёте в США, России или Израиле
Ситуация: вы получили недвижимость в наследство, но почти или совсем не бывали в Германии.
Сложность: перерегистрация в Grundbuch, свидетельство о наследстве (Erbschein), наследственная общность — огромный и чужой механизм. Мы проведём вас через него и сначала сделаем объект пригодным к продаже, а затем продадим.
Уехали, а старая квартира в Германии стоит пустая
Ситуация: вы переехали за границу, прежняя квартира только тянет расходы.
Сложность: управлять на расстоянии утомительно — но как продать удалённо и без рисков? Мы берём на себя контроль, сроки и удостоверение по доверенности, чтобы обратный перелёт не понадобился.
Инвестор хочет выйти — кэш вместо замороженного капитала
Ситуация: инвестор из России, стран Залива или Азии хочет реализовать объект в Германии.
Сложность: перевод денег через границу, налоги и комплаенс, выбор маклера вслепую. Мы проверяем спекулятивный срок и двойное налогообложение и проводим выплату с соблюдением KYC/AML.
Семья разбросана по странам, а объект один — в Германии
Ситуация: сособственники или наследники живут в разных странах и должны договориться.
Сложность: координация через границы и часовые пояса, разные интересы. Мы собираем коммуникацию в одну точку, ведём раздел и доводим продажу до сделки.
Услуги — «под ключ»
Продайте недвижимость в Германии из-за границы — четыре шага, одни руки.
Вам не нужно гадать и не нужно приезжать. Мы берём каждый шаг на себя и держим вас в курсе на вашем языке.
Оформить Grundbuch и наследство (Erbschein)
Проверяем запись в поземельной книге, обеспечиваем её исправление и оформляем право собственности: Erbschein или европейское свидетельство о наследовании, раздел наследственной общности, погашение старых обременений. Пока собственность не «чистая» — объект нельзя продать.
Контролировать маклера — выбираем мы, вам не нужно гадать
Оценить маклера из-за границы почти невозможно. Мы подбираем и нанимаем подходящего маклера на месте, согласуем комиссию и условия договора, контролируем экспозе, стратегию продажи и покупателей — в ваших интересах, а не в интересах первого позвонившего.
Нотариус удалённо — продажа по доверенности
Договор купли-продажи требует нотариального удостоверения (§ 311b BGB). Приезжать в Германию не обязательно: удостоверение проводится по нотариальной доверенности (§ 29 GBO) или через посольство Германии. Мы проверяем проект договора и защищаем сроки оплаты и передачи в вашу пользу.
Перевод денег и налоги — чисто за границу
Сопровождаем оплату через нотариальный депозитный счёт или напрямую, следим за комплаенсом банка (KYC/AML) и подтверждением. До продажи выясняем спекулятивный налог (§ 23 EStG), возможное освобождение и применимое соглашение об избежании двойного налогообложения — чтобы выручка дошла до вас юридически безопасно.
Регионы
Откуда к нам чаще всего обращаются с продажей.
Мы учитываем специфику вашей страны: часовые пояса, комплаенс банков и особенности перевода средств.
Россия и страны СНГ
Выход инвесторов и унаследованные объекты — с учётом комплаенса и перевода средств. См. также покупка недвижимости из России →
ОАЭ и страны Залива
Дубай, Абу-Даби и регион: быстрые сделки с ориентацией на кэш и чистой структурой налогов и перевода. См. объект из Дубая →
Казахстан и Центральная Азия
Собственники и наследники из Алматы, Астаны и региона — сопровождение на русском от оформления до поступления денег.
Израиль, США и русскоязычная диаспора ЕС
Наследственные и вторые объекты — трёхъязычное сопровождение с учётом наследственного права с иностранным элементом.
Справочник — продажа из-за границы
Как продать недвижимость в Германии из-за границы: порядок, «vendor's due diligence» и налоги
Тот, кто продаёт недвижимость в Германии из-за границы, сталкивается с той же дистанцией, что и иностранный покупатель, только наоборот: чужая правовая система, нет прямого доступа к ведомствам и документам, деньги и доверие должны пройти через границу. Ниже — как мы проводим продажу «под ключ»: от оформления собственности и подготовки объекта до выплаты.
Сначала — собственность: Grundbuch, Erbschein и наследственная общность
Продать может только тот, кто внесён как собственник в поземельную книгу (Grundbuch). При унаследованной недвижимости этой записи сначала нет: нужны свидетельство о праве на наследство (Erbschein) или европейское свидетельство о наследовании и последующее исправление записи в Grundbuch. Если наследников несколько, наследственную общность нужно разделить или хотя бы сформировать общую волю к продаже. Мы делаем эти шаги до начала продвижения объекта — иначе сделка сорвётся у нотариуса. По наследственным делам с американским элементом мы работаем вместе со специализированной практикой us-nachlass.de.
Vendor's Due Diligence — подготовить объект к продаже
При покупке проверка объекта (due diligence, «должная осмотрительность») традиционно ложится на покупателя, поскольку по объектам вторичного рынка права покупателя на устранение недостатков в договоре обычно широко исключаются (принцип caveat emptor). Но всё большее значение приобретает vendor's due diligence — подготовка объекта к продаже самим продавцом. Она заранее устраняет выявленные слабые места, ускоряет переговоры и создаёт доверие: если проводившие проверку юристы в форме reliance letter отвечают за результат и перед покупателем, риск покупателя снижается, а ваша цена растёт. Для продавца это значит: снять информационную асимметрию в свою пользу, а не получить её обратно позже в виде ответственности.
Конкретно до продажи мы проверяем и приводим в порядок, в частности:
- публично-правовую инвентаризацию: градостроительное право, санацию, Milieuschutz, охрану памятников, пожарную и строительную безопасность;
- технические установки вместе с энергетическим паспортом и сопроводительными документами;
- длящиеся обязательства — договоры на обслуживание и с управдомом;
- расчёт площадей (основные и вспомогательные);
- переходящие по § 95 VVG договоры имущественного страхования (риски, условия, восстановительная/остаточная стоимость);
- управление эксплуатационными расходами и налоговую квалификацию, прежде всего по НДС;
- для сданных в аренду объектов — арендную due diligence: размер аренды, индексацию, срок, опционы, оговорки о ремонте, соблюдение письменной формы (§ 566 BGB «продажа не прекращает аренду»);
- лежащие в основе записей Grundbuch разрешения — сервитуты, вещные обременения — а также договоры Erbbaurecht, Teilungserklärung и порядок сообщества для объектов WEG.
Контроль маклера вместо догадок
Оценить подходящего маклера из-за границы почти нереально. Мы подбираем и нанимаем маклера на месте, согласуем комиссию и эксклюзив, проверяем экспозе и стратегию продвижения и держим процесс в руках — в ваших интересах. Основы договорной стороны — на странице договор купли-продажи недвижимости.
Нотариус и продажа по доверенности
Договор о продаже недвижимости обязательно удостоверяется нотариусом (§ 311b BGB). Как продавцу за границей вам не нужно являться лично: удостоверение проводится по нотариальной доверенности (не ниже нотариального заверения, § 29 GBO) либо через посольство Германии; при недостаточной доверенности помогает последующее одобрение (§§ 177 и след. BGB). Мы проверяем проект договора, обеспечиваем срок оплаты, передачу и предварительную запись (Auflassungsvormerkung) и готовим доверенность в надлежащей форме.
Цена, перевод денег и налоги за границу
Оплата обычно проходит через нотариальный депозитный счёт или напрямую под предварительную запись. Для нерезидентов мы особо следим за комплаенсом банка (KYC/AML) и необходимым подтверждением. Налогово ключевым является спекулятивный срок: при продаже в течение десяти лет с момента приобретения и без собственного проживания прибыль от продажи может облагаться подоходным налогом (§ 23 EStG). Мы проверяем срок, возможное освобождение, применимое соглашение об избежании двойного налогообложения и выплату за границу — чтобы выручка дошла до вас безопасно.
Консультация на русском, немецком и английском. Опишите объект и ситуацию — на бесплатной первичной консультации мы скажем, какие шаги нужны именно для вашей продажи из-за границы.
Контакты