Направления
Аренда, сделки с недвижимостью и оценка — надёжное сопровождение по всем вопросам недвижимости в регионе Рейн-Майн.
- Арендное право (жильё и коммерция)
- Договоры купли-продажи недвижимости
- Коммунальные и эксплуатационные расходы
- Выселение и компенсация за пользование
- Оценка недвижимости (рыночная стоимость)
Направление — Недвижимость
Договоры купли-продажи недвижимости — как безопасно покупать и продавать
Для большинства людей покупка недвижимости является крупнейшей инвестицией в их жизни. Тем не менее многие полагают, что нотариус проверяет договор в их интересах. Это дорогостоящая ошибка: нотариус лишь удостоверяет формальную действительность договора — он не проверяет, справедлива ли цена, исключены ли права на гарантию или достаточно ли вы защищены. Kanzlei Barandt восполняет этот пробел.
Проверка до нотариуса
Проверяем проект договора и выписку из земельного кадастра до нотариального заверения.
Защита от скрытых рисков
Скрытые недостатки, оговорка «как есть», обязательства WEG и сроки платежей.
На трёх языках
Сопровождение покупки и продажи на русском, немецком и английском, включая представительство по доверенности.
Проверка договора купли-продажи до визита к нотариусу
Основа для безопасной покупки закладывается ещё до нотариального заверения. Наша юридическая фирма Kanzlei Barandt своевременно проверяет нотариальный проект договора, выясняет вопросы, связанные с земельным кадастром (обременения, права прохода и проживания третьих лиц), проверяет соглашения о качестве объекта и следит за тем, чтобы условия оплаты и сроки платежей защищали ваши интересы — как покупателя, так и продавца.
Для международных клиентов мы сопровождаем сделку по покупке также на русском и английском языках, включая представительство по доверенности.
Скрытые недостатки и оговорка «покупается в том состоянии, в каком находится»
Практически каждый договор купли-продажи существующей недвижимости содержит оговорку об исключении гарантии — известную формулировку «покупается в том состоянии, в каком находится». Однако этот защитный щит продавца теряет силу в одном решающем случае: при умышленном введении в заблуждение.
Если продавец сознательно утаивает известный ему дефект, он не может сослаться на исключение ответственности в соответствии со статьёй 444 Гражданского кодекса Германии (BGB). В таком случае покупатель имеет право на возмещение ущерба, снижение цены или даже расторжение договора.
Сложность заключается в том, что покупатель должен доказать наличие умысла — здесь решающую роль играет помощь адвоката и эксперта.
Распространённые ошибки при покупке квартиры в Германии
Приобретение квартиры в Германии — сложная юридическая сделка. BGB и Закон о праве собственности на квартиры (WEG) устанавливают правовые рамки, но покупатели без глубоких юридических знаний или с языковыми барьерами часто допускают ошибки. Судебная практика Федерального суда (BGH) даёт ориентиры, как их избежать.
Недооценка покупной цены и дополнительных расходов
Многие покупатели недооценивают налог на приобретение недвижимости, расходы на нотариуса и регистрацию в земельной книге, а также комиссию риелтора. Если дополнительные обязательства и расходы недостаточно оговорены в договоре, это ведёт к неожиданным затратам.
Недостаточная проверка товарищества (WEG)
Покупатель квартиры принимает на себя права и обязанности WEG, в том числе взносы, срок уплаты которых ещё не наступил. Принятые специальные взносы (Sonderumlage) обязательны для покупателя, даже если подлежат уплате после покупки. Не зная решений собрания, можно быстро столкнуться со значительными расходами.
Доверие только нотариусу
Согласно § 14 BNotO нотариусы обязаны соблюдать нейтралитет и не представляют ни одну из сторон. Нотариус не отвечает за экономические убытки покупателя, если выполнил свои нотариальные обязанности: он разъясняет правовые последствия, но не проверяет экономическую целесообразность сделки.
Языковой барьер и отсутствие юридических знаний
Положение договора остаётся в силе, даже если покупатель не понял его значение из-за недостаточного знания языка, при условии надлежащего нотариального заверения. Языковые барьеры не освобождают от юридических обязательств — здесь незаменима помощь адвоката, говорящего на родном языке клиента.
«Я рекомендую всем, кто планирует покупку или продажу недвижимости в Германии, обращаться за квалифицированной юридической помощью. Профессиональное сопровождение минимизирует риски, обеспечивает прозрачность и защищает интересы клиента.»
Франкфурт, Кёнигштайн и вся Германия
Kanzlei Barandt сопровождает сделки с недвижимостью во Франкфурте-на-Майне, Кёнигштайне-им-Таунусе и по всей территории Германии — лично, по телефону или в режиме видеосвязи.
Поручите проверку вашего нотариально заверенного договора купли-продажи квалифицированному немецкому адвокату по недвижимости. Консультации проводятся на немецком, русском и английском языках.
Частые вопросы
Проверяет ли нотариус договор в моих интересах?
Нет. По § 14 BNotO нотариус нейтрален и не представляет ни одну из сторон. Он удостоверяет формальную действительность договора, но не проверяет справедливость цены, исключение гарантии или вашу защищённость. Эту задачу выполняет адвокат.
Что означает «покупается в том состоянии, в каком находится»?
Это оговорка об исключении гарантии продавца. Она действует в большинстве договоров на существующую недвижимость, но теряет силу при умышленном сокрытии известного дефекта (§ 444 BGB).
Можно ли расторгнуть договор из-за скрытого дефекта?
Да, если доказано умышленное введение в заблуждение. Покупатель вправе требовать возмещения ущерба, снижения цены или расторжения договора. Сложность — в доказывании умысла, поэтому важна помощь адвоката и эксперта.
Зачем проверять договор до визита к нотариусу?
После заверения изменить условия трудно. Проверка проекта договора, выписки из земельного кадастра и документов WEG до нотариуса позволяет устранить риски, согласовать гарантии и защитить условия оплаты.
На каких языках ведётся сопровождение?
Консультации и сопровождение сделки — на русском, немецком и английском языках, включая представительство по доверенности.
Как нас найти
Наши офисы Франкфурт и Таунус (Кёнигштайн)
Königstein im Taunus Office:
Адрес:
Wiesbadener Strasse 31
61462 Königstein im Taunus