Какая форма нужна для доверенности?
Если сделку нужно внести в земельную книгу, простой подписи под доверенностью недостаточно. Требуется как минимум нотариальное заверение подписи (§ 29 GBO). Доверенность в простой письменной форме для исполнения через земельную книгу не годится, даже если она действительна в отношениях между сторонами.
Строже с безотзывной доверенностью: она должна быть полностью нотариально удостоверена — как если бы это уже был сам договор о недвижимости (по аналогии с § 311b BGB). Это касается и случая, когда доверенность названа «отзывной», но фактически уже создаёт жёсткую привязку к передаче недвижимости.
Насколько широка доверенность? (Объём)
Каждая отдельная часть удостоверяемой сделки должна быть однозначно покрыта объёмом доверенности. Общие формулировки часто разрешают меньше, чем кажется: доверенность лишь на продажу не покрывает автоматически обременение участка (например, установление финансовой ипотеки — Grundschuld), а доверенность на «управление имуществом» не даёт без прочего права отчуждать недвижимость.
Если текст неясен или из-за путаной формулировки не поддаётся однозначному толкованию, действует меньший объём. В сомнении представителю можно меньше, а не больше. Поэтому мы до визита проверяем, действительно ли предъявленная доверенность покрывает конкретную сделку.
Сделка с самим собой (§ 181 BGB)
Часто представитель стоит на обеих сторонах сделки — например, при передаче права (Auflassung, § 925 BGB), которую из-за требуемого одновременного присутствия нельзя разделить на оферту и акцепт. Такая «сделка с самим собой» в принципе запрещена (§ 181 BGB). Чтобы представитель всё же мог действовать за обе стороны, доверенность должна прямо освобождать его от ограничений § 181 BGB.
У компаний это освобождение должно быть выдано компетентным органом. Если его нет, заявление недействительно — ошибка, способная сорвать визит к нотариусу.
Подтверждение: оригинал, а не скан (§ 172 BGB)
Представитель должен подтвердить наличие доверенности. Здесь действует чёткое правило: предъявить нужно подлинник доверенности с заверенной подписью или выданную на его имя выписку (Ausfertigung) нотариального акта. Только это порождает действие видимости права по §§ 171, 172 BGB в отношении контрагента и ведомства земельной книги.
Если же представитель предъявляет лишь распечатку скана, простую или заверенную копию, этого недостаточно. Тогда с ним обходятся как с представителем без доверенности, и он должен донести правильный документ — либо сделку нужно одобрить впоследствии.
Действия без доверенности — последующее одобрение
Если действительной или достаточной доверенности нет, действовать всё равно можно: как представитель без полномочий (§§ 177 и далее BGB). Договор до одобрения представляемого «в подвешенном состоянии недействителен» — ещё не действует, но и не сорвался окончательно. При одобрении договор становится действительным задним числом с даты удостоверения (§ 184 BGB).
Для земельной книги одобрение требует нотариального заверения (§ 29 GBO). Если в нём окончательно отказано или истекает установленный срок (§ 177 абз. 2 BGB), представитель без полномочий может отвечать сам (§ 179 BGB), если другая сторона не знала об отсутствии полномочий. Мы выстраиваем такие ситуации так, чтобы сроки, получение одобрения и риски ответственности были ясны с самого начала.